Comprar una casa en Estados Unidos siendo inmigrante es posible — incluso si no tienes número de Seguro Social. Millones de hispanos lo hacen cada año usando programas de préstamos diseñados específicamente para personas que pagan impuestos con ITIN o que tienen estatus migratorio no permanente. Esta guía te explica exactamente qué opciones tienes en 2026, cuánto necesitas de enganche y qué cambió recientemente para los beneficiarios de DACA.
¿Pueden los inmigrantes comprar casa en EE.UU.?
Sí. No hay ninguna ley que prohíba a los inmigrantes — incluyendo indocumentados — ser dueños de propiedades en Estados Unidos. Lo que varía es el tipo de préstamo al que puedes acceder según tu situación. Las opciones principales son:
- Residentes permanentes (green card): acceso completo a préstamos FHA, convencionales y VA si aplica
- Titulares de visa de trabajo (H-1B, L-1, O-1): préstamos convencionales con ciertos requisitos adicionales
- Beneficiarios de DACA: opciones limitadas desde mayo 2025 — ver sección específica más abajo
- Sin SSN / indocumentados: préstamos ITIN con prestamistas especializados
Préstamo ITIN — la opción para quienes no tienen SSN
El préstamo ITIN es la opción más importante para hispanos sin número de Seguro Social. Funciona exactamente como una hipoteca normal, excepto que en lugar de SSN usas tu Número de Identificación del Contribuyente (ITIN).
¿Qué necesitas para un préstamo ITIN?
- Tu ITIN activo — carta de confirmación CP565 del IRS o cualquier documento oficial que lo acredite
- Últimas dos declaraciones de impuestos (Form 1040 con ITIN)
- Comprobantes de ingresos — talones de pago, estados de cuenta bancarios o registros de negocio propio
- Historial de pagos — si no tienes credit score, algunos prestamistas aceptan historial alternativo: recibos de renta pagados a tiempo, facturas de servicios, teléfono
- Enganche — generalmente entre 10% y 20% del precio de la propiedad
¿Cuánto cuesta un préstamo ITIN vs. uno convencional?
Los préstamos ITIN son Non-QM (non-qualified mortgage) — no cumplen todos los estándares de préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac. Por eso, las tasas de interés son generalmente 0.5% a 1.5% más altas que las convencionales. Sin embargo, para muchos hispanos que llevan años pagando renta y no pueden acceder a préstamos tradicionales, sigue siendo la mejor opción disponible.
Importante: Los prestamistas de préstamos ITIN no están obligados a reportar tu información a autoridades de inmigración. El proceso es completamente separado del sistema migratorio. Tu solicitud de hipoteca no activa ninguna verificación de estatus con ICE o USCIS.
¿Dónde conseguir un préstamo ITIN?
Los préstamos ITIN no los dan los bancos grandes como Chase o Bank of America. Los encuentras principalmente en:
- Prestamistas Non-QM especializados — empresas que se enfocan en compradores no tradicionales
- Credit unions comunitarias — especialmente las que sirven comunidades hispanas en California, Texas, Florida, Illinois y Nueva York
- Bancos comunitarios regionales — mantienen los préstamos en su propio portafolio y tienen más flexibilidad
- CDFIs (Community Development Financial Institutions) — organizaciones con misión social que frecuentemente ofrecen condiciones más favorables
- Brokers hipotecarios con experiencia en ITIN — pueden acceder a múltiples prestamistas y encontrar la mejor opción para tu situación
Para encontrar prestamistas ITIN en tu área, la National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP) y las agencias de consejería de vivienda aprobadas por HUD mantienen directorios actualizados.
Préstamo FHA — para residentes permanentes y ciertos visa holders
Los préstamos FHA (Federal Housing Administration) son los más populares para compradores hispanos con estatus legal porque tienen los requisitos más flexibles:
- Enganche mínimo de 3.5% con credit score de 580 o más
- Enganche de 10% si tu credit score es entre 500 y 579
- Permiten historial de crédito más corto que préstamos convencionales
- Disponibles para residentes permanentes, ciertos titulares de visa y no-residentes con documentación específica
El cambio importante para DACA — mayo 2025
Este es el dato que la mayoría de los sitios en español no han actualizado: desde el 25 de mayo de 2025, los beneficiarios de DACA ya no son elegibles para préstamos FHA. La nueva regla del HUD exige prueba de residencia permanente legal para préstamos FHA asegurados por el gobierno federal.
Si tienes DACA, tus opciones actuales son:
- Préstamos convencionales con prestamistas privados — algunos siguen trabajando con DACA a sus propios criterios, pero son más difíciles de encontrar
- Préstamos ITIN — si tienes ITIN además de tu SSN de DACA, algunos prestamistas los aceptan
- Fannie Mae HomeReady — algunos prestamistas privados siguen ofreciéndolo a receptores de DACA con sus propias políticas (verificar disponibilidad)
- Programas estatales de asistencia — California (CalHFA), Texas (TSAHC) y otros estados tienen programas que no exigen estatus federal
Programas de ayuda para el enganche — no tienes que ahorrar el 20%
El enganche es la barrera más grande para los compradores hispanos. La buena noticia: existen docenas de programas de asistencia para el enganche (Down Payment Assistance — DPA) que pueden cubrir parte o todo el enganche. Muchos no preguntan por estatus migratorio si pagas impuestos con ITIN.
| Programa | Ayuda disponible | Quién puede aplicar |
|---|---|---|
| CalHFA (California) | Hasta 20% del precio o $150,000 | Compradores que pagan impuestos en CA — acepta ITIN |
| TSAHC (Texas) | Hasta 5% del precio como grant | Compradores de bajos y medianos ingresos en TX |
| LAHD (Los Ángeles) | Hasta $161,000 para enganche y costos de cierre | Compradores de primera vez en ciudad de LA |
| Programas HUD | Varían por estado y ciudad | Verificar en hud.gov/espanol |
| CDFIs locales | Varía — típicamente $5,000–$25,000 | Compradores en comunidades de bajos ingresos |
Los documentos que generalmente necesitas para comprar casa
Independientemente del tipo de préstamo, prepara estos documentos con anticipación — entre más organizados estés, más rápido avanza el proceso:
- ITIN (carta CP565) o SSN
- Identificación válida — pasaporte, matrícula consular o licencia de conducir
- Últimas 2 declaraciones de impuestos (Form 1040)
- Últimos 2-3 meses de estados de cuenta bancarios
- Comprobantes de ingreso — talones de pago, cartas de empleo o registros de negocio propio
- Historial de renta — cartas del arrendador o estados de cuenta si pagabas con cheque o transferencia
- Si tienes credit score: reporte de crédito reciente
Pasos para comprar tu primera casa siendo inmigrante
- Verifica y mejora tu crédito — si no tienes historial crediticio, empieza con una tarjeta de crédito asegurada (secured card) o siendo usuario autorizado de la cuenta de alguien con buen crédito. Revisa nuestra guía de tarjetas de crédito con ITIN
- Ahorra para el enganche — aunque existan programas de ayuda, tener algo ahorrado demuestra responsabilidad financiera y te da más opciones
- Consigue tu pre-aprobación — antes de buscar casas, habla con un prestamista que tenga experiencia con ITIN. La pre-aprobación te dice exactamente cuánto puedes gastar
- Trabaja con un agente de bienes raíces hispano — NAHREP.org tiene un directorio de agentes especializados en compradores hispanos en todo el país
- Toma una clase de orientación para compradores — muchos programas de ayuda la exigen, y HUD ofrece consejería gratuita en español llamando al 1-800-569-4287
- Haz la oferta y cierra — el proceso de cierre toma generalmente 30-45 días desde que el vendedor acepta tu oferta
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa siendo indocumentado?
Sí. No hay ninguna ley que lo prohíba. La vía principal es el préstamo ITIN con prestamistas especializados. Los prestamistas no reportan tu información a ICE y el proceso es completamente separado del sistema migratorio. Necesitas ITIN activo, historial de declaración de impuestos e ingresos demostrables.
¿Cuánto necesito de enganche como inmigrante?
Depende del tipo de préstamo. FHA permite 3.5% si tienes credit score de 580+ y estatus legal. Préstamos ITIN generalmente requieren 10-20%. Con programas de ayuda para el enganche, puedes reducir significativamente lo que necesitas ahorrar de tu bolsillo.
¿Qué pasó con los préstamos FHA para DACA?
Desde el 25 de mayo de 2025, los beneficiarios de DACA ya no son elegibles para préstamos FHA bajo las reglas actuales del HUD. Si tienes DACA, tus opciones son préstamos convencionales con prestamistas privados que acepten DACA, préstamos ITIN o programas estatales de asistencia que no dependan de elegibilidad federal.
¿Puedo comprar casa si llevo poco tiempo en EE.UU. y no tengo crédito?
Es más difícil pero no imposible. Algunos prestamistas ITIN aceptan historial de crédito alternativo — pagos de renta a tiempo, facturas de servicios, teléfono. Si llevas menos de 2 años, necesitas al menos 2 declaraciones de impuestos con ITIN. Lo más recomendable es empezar a construir historial crediticio desde ya para mejorar tus opciones en 6-12 meses.
¿Qué pasa con mi casa si me deportan?
La propiedad sigue siendo tuya legalmente — ser deportado no significa perder tu casa automáticamente. Sin embargo, si no puedes hacer los pagos de la hipoteca, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria (foreclosure). Muchos abogados de inmigración recomiendan tener un poder notarial (power of attorney) que designe a alguien de confianza para manejar tus asuntos financieros en caso de detención.
Para prepararte financieramente antes de comprar, consulta nuestra guía para construir historial crediticio en EE.UU., nuestra página sobre tarjetas de crédito con ITIN y la guía sobre cómo abrir cuenta bancaria sin SSN.